澳洲-冲破GDP 400%，澳洲房市要暴雷！

冲破GDP 400%澳洲，澳洲房市要暴雷！

最近，随着美联储官员鸽派表态不断，连续11周上涨的美元出现回落，而一直惨遭压制的澳元也终于反弹澳洲。但是，澳元的前景仍不明朗，因为作为商品货币的澳元来说，没有大宗商品贸易的支撑，就无法创造可持续的反弹。

不仅如此，中国经济在今年以来的表现一直低于市场预期，也对澳洲的经济和房地产带来负面影响澳洲。

回顾过去30年，澳大利亚经历了举世罕见的繁荣，缔造了澳洲经济30年无衰退的神话澳洲。这一经济神话的背后，是宽松的信贷环境（低利率）、大量的大宗商品出口（铁矿石盛世），以及最重要的，就是大量高净值移民从中国涌入澳洲（移民潮）。

但是今天，这一切正在迅速改变——逆全球化主义抬头，旧世界秩序遭到挑战，而全球经济的增长点也不断减少澳洲。

那么澳洲的经济神话澳洲，以及“只涨不跌”的房价，是否能再续辉煌？

唱空澳洲房市，在很大程度上和看空中国经济一样——无论经历多少风浪和怀疑，最终总能顺利走出风暴澳洲。

但是，今天的澳洲经济已经亮起了几个不容忽视的警灯，其中之一，就是澳洲的房市总值在8月末时已经突破了10万亿澳元，达到了澳洲经济总产值的400%澳洲。

400%是什么概念？日本地产泡沫在90年代爆裂时的比例是500%，但是如果除去房屋，只统计地价的话，澳洲现在地价总值和GDP比例是320%左右，与当年日本的比例如出一辙澳洲。

为什么比例太高是一个警示信号呢？因为地产在经济中的占比过高通常说明地产价格过高，而对于一个正常的经济体来说，就会出现住房可负担性恶化的情况澳洲。

根据国际住房可负担性报告（Demographia International Housing Affordability）显示，悉尼和墨尔本的住房可负担性已经常年位列全球末尾，而中价房和全澳工资中位数的比例（即可负担性比例）达到了8.3%，在过去30年间已经恶化2.5倍澳洲。

举个例子，目前澳洲的中价房（median home price）为91万澳元，那么一份25年期利率为6.6%的贷款（20%首付、80%按揭），其每月按揭额度就达到了5,000澳元以上澳洲。

我们再来看澳洲家庭的收入情况，根据澳洲统计局（ABS）数据显示，截止2023年5月，澳洲周薪中位数为805澳元，相当于月薪3,220澳元澳洲。

对于一个典型的双薪家庭来说，每月所需按揭的5,000澳元，就几乎已经吞噬了这个家庭所有的税后收入澳洲。

导致这一成本急速上升的，当然就是忽然启动加息周期的澳联储，一口气把现金利率从0.10%上调至4.10%，成为澳洲历史上最凶猛的加息周期之一澳洲。

笔者在上周发布的《澳联储机密文件外泄：债务危机已经爆发！》中已经报道过，许多年收入在6位数以上的澳洲高收入中产阶级已经陷入债务危机，在出现违约后，已经被银行强制要求与政府机构想办法自救澳洲。

与此同时，全澳家庭总储蓄额锐减了60亿澳元，成为过去16年来首次出现下降澳洲。

显然，许多澳洲家庭已经出现“坐吃山空”的情况，最终被迫使用信用卡借贷拆东墙补西墙澳洲。

不仅如此，另一个更严重的情况也正在发生，那就是“贷款悬崖”即将出现澳洲。

所谓“贷款悬崖”（loan cliff），是指澳联储（RBA）在疫情之下通过特殊渠道向澳洲各大商业银行所输送的价值2,000亿澳元的低息贷款，这一特殊贷款计划帮助商业银行以极低的成本获得了大量资金，并帮助疫情之下的澳洲家庭缓解了燃眉之急澳洲。

也正是在这一特殊计划的刺激之下，许多精明的澳洲家庭选择在2%左右锁定了房贷利率，但是总共130万份此类贷款将在今年底和明年初到期，届时这些2%左右的房贷利率将跳涨至6.5%以上，而还款成本也将翻倍增长澳洲。

据全球三大评估机构之一的穆迪（Moody’s）报告显示，澳洲越来越多的家庭已经出现逾期还款的情况澳洲。

Corelogic数据也显示，今年6~8月期间，挂牌上市的房屋数量出现了逆周期增长，而这很可能是贷款家庭无法承担房贷而止损离场的证明澳洲。

另一方面，澳洲的通货膨胀率仍然在5.2%，这就导致实际工资增长（扣除通货膨胀）为负值，也就是工资增长的速度远不及物价上涨的速度澳洲。

而空缺职位的数量也从2022年7月就开始逐步下降，在到今年8月的13个月里，空缺职位的数量已经缩减22.79%，体现了大量企业在经济减速的大环境里采取裁员和停止招聘的策略澳洲。

显然，经济减速带来的居民收入普遍下降已经难以避免澳洲。

那么澳洲的房价为什么仍然没有崩盘呢澳洲？

这个问题的核心其实在于最简单的供需关系澳洲。

数据显示，在过去30年间，澳洲的房屋供应量一直低于市场需求量——每年新建成的房屋大概为15万套，如果按照每个家庭平均人口为2.7人计算，那么刚刚好可以满足40万人的需求澳洲。

但是，大量入境的海外净移民（临签）持有人，特别是从印度入境的数万名，以学生签证赴澳务工的临时人口，立刻导致市场需求爆表，造成房市的超负荷运转（悉尼、墨尔本、布里斯班的出租房空置率均为1%左右）澳洲。

虽然租金大涨，但是由于房价同样在走高，所以澳洲各大首府城市中的租金收益率其实并没有增加，反而是保持在3~4%的水平澳洲。换句话说，房东想要回本，起码需要25~30年。

那么澳洲，这么多的悲观因素叠加在一起，是否将有一场类似日本90年代出现的地产暴雷袭击澳大利亚呢？

其实未必，只要澳洲政府继续巧妙拿捏房市的供求关系，房价就不会突然崩盘澳洲。

另外，本次加息周期即将落幕，只要澳洲居民能够坚持到降息周期的来临，那么就完全可以避免这场风暴澳洲。

对于澳洲政府来说，真正的难点在于创造后疫情时代的新繁荣，也就是说，现在被西方国家视为全球经济新增长引擎的印度，到底能在多大程度上弥补曾经中国为澳洲带来的商机和财富澳洲。

或者说，澳洲将如何在旧世界秩序面临大洗牌的环境下，保持自己的多元文化特色、平等的阶级关系以及高质量的生存环境，都是吸引海外移民络绎不绝的精髓所在澳洲。

当源源不断的高净值移民来临，那么这个击鼓传花的游戏就可以无限循环下去，风暴也就永远不会来临澳洲。